ФОКУС ГОРОДА
11:01, 15.07.2016
Эксперт - о саратовской недвижимости: перспективы развития рынка, тенденции и прогнозы
- Роман Михайлович, эксперты рынка недвижимости в своих ожиданиях на 2016 год видели прогнозируемый период с низким спросом, высоким предложением и падением цен. Ситуация на рынке развивалась по этой формуле? Как картина будет развиваться далее? По Вашему мнению, каким будет ожидаемый рост цен?
На развитие рынка недвижимости оказывают влияние различные факторы: величина ставки и объем выдаваемых ипотечных кредитов, объем ввода нового жилья, цены на недвижимость, уровень доходов населения и, конечно, макроэкономические показатели.
В последние годы отмечается снижение уровня доходов населения, что безусловно оказывает тормозящее действие на развитие рынка. Однако можно отметить и ряд наметившихся положительных тенденций: стабилизировались цены на нефть, уменьшаются внешнеполитические риски, наблюдается оживление спроса в некоторых секторах экономики, начинает работать эффект девальвации в промышленности и сельском хозяйстве.
На развитие рынка недвижимости значительное влияние оказывает ипотека. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов приближается к докризисному уровню. При этом ряд банков в мае-июне дополнительно снизили размеры ставки ипотечных кредитов, что способствует увеличению объемов выдаваемых кредитов.
Объем строительства напрямую влияет на рынок недвижимости. Необходимо отметить, что в 2015 году впервые за 8 лет зафиксирован спад ввода нового жилья. Количество новых проектов на строительство значительно снизилось, сдаются объекты, заложенные 3-4 года назад, а новых строится все меньше и меньше
Важный индикатор состояния рынка – разность между ценой выставления объекта и ценой продажи. Размер условного торга в настоящее время стабилизировался и начинает снижаться, то есть ценообразование стало понятным для обеих сторон сделок. Практика последних лет показывает, что размер торга приходит в норму после периода стабилизации.
Также мы отмечаем, что объем сделок на рынке недвижимости постепенно увеличивается, этому способствует снижение цен. В целом устойчивый рост цен будет возможен тогда, когда объем спроса приблизится к объему предложения.
Таким образом, можно сделать вывод, что тренд 2016 года - снижение спроса на недвижимость по сравнению с докризисным периодом пока еще продолжается. Однако в последнее время снижаются темпы падения спроса и мы ожидаем стабилизацию цен. Более того, традиционная сезонность (прим. высокий сезон в сфере недвижимости – сентябрь-декабрь) обеспечит объективный рост цен ориентировочно на 3-5%.
- В разгар «кризисного» лета можно ли говорить об оживлении рынка загородной недвижимости? В частности, о повышении спроса на дачи и загородные дома? Реагирует ли саратовский рынок недвижимости на условия «бюджетного отпуска»?
Аналитики нашей компании отмечают оживление в секторе загородной недвижимости, который мы в последнее время активно развиваем. Апрель, май, июнь – сезон, характерный для роста спроса на данный вид недвижимости. В июле мы также ожидаем высокий спрос на дачи и загородные дома. Причем повышенным спросом стали пользоваться небольшие дома стоимостью 1,5-2 млн. В последнее время многие уже осознали преимущества проживания за городом и можно сказать, что характерный на Западе тренд жить за городом, становится популярным и в Саратове.
- Как нынешний кризис повлиял на рынок офисной недвижимости? Каковы его перспективы?
Спрос на коммерческую недвижимость серьезно упал: и торговые площади, и офисные помещения просели и по продаже, и по аренде. В кризис практически не открываются новые компании, закрываются торговые точки и, соответственно, резко снижается спрос на объекты коммерческой недвижимости. Мы фиксируем снижение до 50% на аренду, собственники демпингуют, чтобы обеспечить заполняемость помещений. Что касается продажи коммерческой недвижимости, то здесь значительное снижение цен уже произошло (до 30%), собственники не готовы далее снижать цены и поэтому активность в данном секторе на настоящий момент низкая и пока нет предпосылок к росту.
- Вопрос «на фоне» информационных сообщений о недобросовестных риэлторах . Можно провести сделку без помощи специалистов по недвижимости и как выбрать грамотного и честного посредника?
Безусловно, можно обойтись без специалистов, самостоятельно изучить процесс продажи или покупки, собрать аналитику на аналогичные объекты и понять какова его реальная рыночная цена, подготовить объект и документы к сделке, разместить рекламу в газетах, журналах, сайтах, вести телефонные и личные переговоры, организовывать встречи, показы и т.п. Данный процесс занимает много времени и зачастую не приносит результат в нужный срок. Как правило, материальные потери при попытке самостоятельного осуществления сделки значительно выше стоимости услуг специалиста, уже не говоря о потраченном времени и приложенных усилиях.
Крупные компании могут своевременно предоставить актуальную аналитику, помочь продавцу и покупателю оперативно и аргументированно договориться о цене, и таким образом, существенно сэкономить время и деньги. Выбирать стоит компании, которые будут поддерживать вас на всех этапах сделки: от подбора недвижимости, полноценного сопровождения сделки в нотариатах, банках, органах опеки, БТИ, кадастровых службах, службах Росреестра и других организациях, а также обеспечат комфорт и безопасность сделки.
Если компания готова нести ответственность перед клиентом не только во время сделки, но и после ее совершения, то ей можно доверять и стоит сотрудничать. Обратите внимание, предоставляет ли компания своим клиентам гарантии безопасности сделки, например, гарантийный сертификат, защищающий интересы клиента в течение всего периода срока давности сделки (прим. по сделкам с недвижимостью срок давности составляет 1 год).
-Дайте несколько советов инвесторам, потенциальным покупателям жилья и владельцам недвижимости.
Можно прогнозировать рост цен в секторе новостроек поскольку объем ввода нового жилья будет снижаться вплоть до 2017-18 гг. Поэтому можно вкладываться в новостройки, особенно, если вы готовы получить прибыль не раньше, чем через 1-3 года. Рост на вторичное жилье объективно начинается на 1-3 месяца позднее, чем на новостройки. Повторюсь еще раз, недвижимость является хорошим активом, если только вы готовы рассматривать получение прибыли как средне- и долгосрочную перспективу.
Что касается владельцев вторичной недвижимости, то предложение сегодня значительно превышает спрос, и ситуация невыгодна для держателя товара. Вывод — нужно суметь грамотно привлечь покупателя к своему объекту. Лучше с этим могут справиться профессионалы, у которых есть специальные знания и многочисленные ресурсы. В кризисное время покупатель всегда более требовательно относится и к выбору, и к процессу приобретения и поэтому, чтобы привлечь его внимание к объекту, тратится значительно больше сил, средств и времени.
На сайте компании «Этажи» есть полезный раздел «Биржа Недвижимости», где можно ознакомиться с ценами в разрезе районов города и типов недвижимости: новостройки, вторичная, загородная и коммерческая недвижимость. И на основе корректных данных принять решение о том, как следует действовать дальше.