ФОКУС ГОРОДА
10:06, 20.03.2015
Леонид Писной: Сегодня недвижимость является выгодным приобретением
Леонид Александрович, применение льготной ипотечной ставки имеет ограничения на сумму кредита и выбор жилья. С какой целью они вводятся?
- Государство данной мерой "убивает двух зайцев" - осуществляет помощь тем людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и поддерживает строительный комплекс. А именно те компании, которые работают в сегменте жилищного строительства. На это указывают условия льготного кредитования. Во-первых, сумма займа в Саратовской области не должна превышать 3 млн руб. Это значит, что средства на субсидирование будут направлены для приобретения объектов эконом-класса. Во-вторых, по льготной ставке будут выдаваться кредиты для сделок исключительно на первичном рынке жилья.
А если учесть, что эта мера рассчитана на год, то с уверенностью можно сказать, что федеральный центр таким образом стремится поддержать тренд, который присутствует во многих регионах — это строительство комплексных микрорайонов.
Как, по Вашему мнению, саратовский рынок жилья отреагирует на введение льготной ипотечной ставки?
- По грубым оценкам, объем регионального строительного рынка достигает 20 млрд руб. Доля сделок с помощью заемных банковских средств в прошлые года вырастала до 8 млрд руб. Но за январь-февраль ипотека в области рухнула на 2/3. Я рассчитываю, что принятые меры приведут к восстановлению жилищного кредитования. Ведь федеральный центр нас вернул, как на машине времени, в условия, приближенные к прошлогодним (ставка в последние 5-7 лет балансировала на уровне 11-12%). Поэтому с учетом необходимой реализации государственных и муниципальных программ, связанных с улучшением жилищных условий, у регионального строительного рынка есть достаточно высокие шансы повторить показатели 2013-14 годов по вводу жилья.
Достаточно ли предусмотрено средств для субсидирования ипотечной ставки?
- Из федерального бюджета планируется выделить на эти цели 20 млрд руб. Сегодня банки предоставляют ипотечные кредиты в лучшем случае под 15,5-16%. Если мы говорим о субсидировании трех процентных пунктов ставки, то сумма рассчитана верно.
Что необходимо знать заемщику, чтобы получить субсидию?
- Ему надо знать размер максимальной ставки ипотечного кредита. Все остальное - обращения в АИЖК и согласования с ЦБ проводят банки.
Отличия первичного и вторичного рынков жилья кажутся очевидными. Но, наверняка, здесь есть определенные тонкости, которые необходимо знать тому, кто претендует на ипотечный займ по льготной ставке.
- Условно говоря, первичный рынок жилья — это объекты, которыми владеет первый собственник. Инвестор может купить квартиру по договору долевого участия, может осуществлять цепочку договоров уступки права требования с регистрацией договора в регпалате, даже если дом сдан - квартира будет учитываться как объект первичного рынка. С одним "но". После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, процедуру уступки права требования можно проводить только один раз. Таким образом, инвестор может без потерь избавится от квартиры, купленной на этапе свай, а новый правообладатель приобрести жилье по льготной ставке. Тем, кто спекулирует через переуступки, ждать государственной помощи не стоит.
Минфин РФ предложил снизить установленную льготную ставку с 13% до 12%. Если премьер подпишет данный проект постановления, можно ли будет провести перекредитование?
- Если максимальная ипотечная ставка упадет до 12%, заемщик будет иметь полное право произвести перекредитование по новым условиям. Кроме того, планируется продлить сроки действия этой меры, если через год инфляция не снизится и банки по-прежнему будут ставить грабительские проценты на обслуживание ипотеки.
Есть опасения, что меры государственной поддержки первичного рынка повлекут за собой искусственное завышение цен.
- Теоретически этим могут воспользоваться поставщики стройматериалов, недобросовестные застройщики. Но, думаю, что этого не произойдет. Особенно, в условиях Саратова. У нас не перегретый рынок, у нас не практикуются картельные соглашения по ценовой политике. И у нас достаточно предложений на рынке. Ажиотажного спроса в связи со снижением процентной ставки в Саратове быть не должно.
Напомните, какие антикризисные меры применялись в строительной сфере во время кризиса 2008 года?
- Тогда государство подставило плечо через увеличение государственного муниципального заказа. Было принято решение за 3 года решить проблему с жильем для бывших офицеров. Тогда ипотеку не поддерживали. Но сопоставления ипотеки 2008 и 2015 годов проводить не корректно. Тогда она развивалась структурами, корни которых не были российскими. Они обещали ипотеку без залога и поручителей или без первоначального взноса. Но даже если ипотечный кредит выдавался в рублевом выражении, средства в материнских компаниях те структуры брали в валюте. И когда рубль упал в два раза, они начали валиться.
Сегодня же, кто бы что ни говорил, ипотека у нас государственная. Если брать происхождение основных игроков, то это государственные банки, региональные операторы (вроде нашей ИКСО), учрежденные правительствами субъектов, и их материнская государственная компания АИЖК. Государство, в хорошем смысле слова, подмяло под себя ипотеку и продолжает ее развитие.
Какие возможности по снижению процентной ипотечной ставки предоставляет региональное законодательство?
- В региональном законодательстве основополагающими показателями для получения господдержки являются нуждаемость и ограничение на количество приобретаемых метров. В Саратовской области действует социальная ипотека, процентная ставка которой субсидируется на 50%. Процентная ставка займа в этом случае снижается до 6,5%. А для тех, кто берет ипотеку с использование средств материнского капитала, и являются нуждающимися, в региональном законе предусмотрена компенсация до 70%. То есть первые три года они обслуживают ипотечный займ под 5%.
Покупка недвижимость долгие годы имела статус выгодного вложения средств. Как выглядит финансовый расклад на сегодняшний день?
- Сегодня недвижимость тем более является выгодным приобретением. Еще полгода назад квадратный метр стоил 26-27 тыс. руб. (800 долларов). Сейчас стоимость метра подросла до 29-30 тыс. руб. (500 долларов). То есть 500 доллар и 800 долларов - две большие разницы, как говорят в Одессе. Я переживаю третий кризис и никогда цена квадратного метра не падала ниже 400 долларов. Всякий раз она восстанавливалась к прежнему уровню за 3-4 года.То есть через 4-5 лет жилье в любом случае вернется к тем же 800 долларам. Сколько тогда будет стоить рубль, не известно. Но даже если он останется на сегодняшнем уровне, берем 800 и умножаем на 60. Выходит, 50 тыс. руб. за квадратный метр. А сейчас его цена - 30 тыс. руб. За 5 лет деньги почти удвоились. Назовите мне банк, который удвоит вложения. Это простая арифметика.