От "Новостроя 21" до "Цветочного", или Что мешает избежать скандалов в строительстве

Как мы знаем из истории с "Новостроем 21", 10-этажки должны быть снесены, дольщики — в ожидании третьей экспертизы, а вот по ситуации с "Олимп-С" суд встал на сторону граждан, а не бизнеса (в данном случае — автозаправочной станции). Дело "Цветочного" пока находится на рассмотрение в Волжском районном суде.

Свою позицию по сложившейся ситуации неоднократно высказывали представители надзорных органов, заинтересованные граждане, общественники. Свой взгляд на ситуацию высказал эксперт в области строительства, пожелавший пожелавшим остаться неизвестным. Он рассказал, почему, по его мнению, в Саратове сложилась такая ситуация с застройкой, кто за ней может стоять и что делать.

Собственные квадратные метры - об этом в Саратове и за его пределами мечтает, пожалуй, любая семья. Разъехаться с родственниками, принадлежащими другому поколению, улучшить жилищные условия после рождения ребенка,  а при очень серьезном улучшении - подумать и о третьем, втором, выполнить, так сказать, наказ президента. Однако "квартирный вопрос" не всегда легко решить даже тем, у кого на его решение имеются средства.
Небольшой пример из опыта моей ближайшей знакомой: молодая семья сразу после рождения ребенка начала задумываться о расширении жилплощади. После - потому как на первых парах небольшое недвижимое имущество - однокомнатная квартира в прицентральном районе - имелось. Семья присмотрела замечательную, строящуюся стахановскими темпами 10-этажку недалеко от центра, а если точнее - то в развивающемся микрорайоне, который в ближайшие несколько лет (после предполагаемого закрытия аэропорта и открытии нового - в Сабуровке) обещал стать еще более цветущим. Семья "затянула пояса", накопила определенную сумму, взяла ипотеку, купила квартиру и стала ожидать сдачи дома.... Вы, конечно, знаете, чем закончилась эта история - две 10-этажки в пос. Новый так и не сданы в эксплуатацию и, более того, в силу вступило решение об их демонтаже. Согласно заключению экспертизы, на которое опирался суд, дома угрожают безопасности полетов. А опровержений этому в суд, к сожалению, предоставлено не было. По последним данным, сейчас готовится еще одна экспертиза.

В материалах дела была такая цифра: охранная зона действующего аэропорта - 30 км. "30 километров - это половина Саратова. Получается что - полгорода сносить? - рассуждает независимый эксперт. - Кроме того, существует еще один нюанс: он касается согласования строительства и объяснит, почему именно с "Новостроем 21" дело обстоит именно так: дело в том, что Воздушный кодекс предусматривает согласование строительства (ст. "Строительство в пределах приаэродромной зоны территории" и "Размещение различных объектов в районе аэродрома"), а Градостроительный - нет". Словом, по мнению эксперта, истец (в данном случае это - транспортная прокуратура, хотя у независимого специалиста этот факт вызывает некоторое недоумение: надзорный орган выступает в защиту хозяйствующего субъекта, который, по закону, должен сам представлять свои интересы; впрочем, официально прокуратура в этом деле выступала в защиту неопределенного круга лиц) опирался на один законодательный акт, а застройщик - на другой.

Дело в том, что процедура согласования жилищного строительства в последнее время подверглась серьезному упрощению. Буквально на днях премьер-министр Дмитрий Медведев подписал документ, призванный сократить на треть перечень необходимых процедур для согласования строительства жилья. Ожидается, что это приведет к росту темпов строительства жилья. Так, согласно постановлению "Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства", число административных процедур сократилось со 220 до 134. Однако в министерстве строительства и ЖКХ РФ уверены, что их количество можно еще уменьшить - до 40. "Меня как то спросили, считаю ли я это решение эффективным. Я сказал: эффект будет, но, боюсь, отрицательный. Это может привести к тому,что у нас, вследствие упрощения, прибавится таких объектов, как "Новострой 21"...".

Тем временем Саратовская облдума в начале года выступила с противоположной инициативой - сделать обязательным нанесение сервитутов собственником, если это ограничивает пользование участком смежных правообладателей. Об этом идет речь в проекте федерального закона "О внесении изменений в статью 23 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации", подотовленном региональным заксобранием. Однако по поводу этой инициативы из Государственной Думы поступил ответ: проект нуждается в доработке. "Законопроектом не урегулирован порядок действий правообладателей смежных земельных участков при получении соответствующего запроса от органа, уполномоченного на оформление и выдачу градостроительного плана. Так, не определен порядок предоставления такой информации, ее содержание, а также перечень предоставляемых по такому запросу документов. Кроме того, законопроект не содержит норм, предусматривающих последствия непредоставления правообладателями смежных земельных участков необходимой информации по запросу. В частности, не представляется возможным определить, может ли быть выдан градостроительный план в случае, если правообладателями смежных земельных участков не представлена соответствующая информация, либо градостроительный план должен быть выдан без указания "информации о сервитутах". На основании вышеизложенного, по мнению аппарата Комитета, законопроект нуждается в серьезной доработке и в представленной редакции не может быть поддержан", - было дано заключение аппарата комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству.

Не только дело с высотками в пос. Новый Саратова получило широкую огласку. Не менее скандальным оказался процесс в Ленинском районном суде, где местная прокуратура требовала отозвать разрешение на строительство двух домов ЖСК "Олим-С" на Антонова и Топольчанской. По версии надзорного органа, высотки строились вблизи автостоянки, станции технического обслуживания автомобилей и автозаправки. Между жилыми и нежилыми объектами такого класса должно быть не менее 50 м., было указано в заключении. Строительство жилых домов было приостановлено. Однако в конце октября 2013 г. арбитражный суд Саратовской области удовлетворил требования администрации города о признании недействительным права собственности ООО "Антей" на автостоянку и, таким образом, у дольщиков (а это около 300 семей) "появилась надежда". Как стало известно, буквально на днях администрация Саратова выдала разрешение на ввод в эксплуатацию этих многострадальных жилых высоток.

Что касается незавершенных дел, где камнем преткновения стала охранная зона вблизи нежилых объектов, то сейчас Волжский районный суд рассматривает материалы по пос. Цветочный. Там, согласно материалам дела, несколько домов оказались в недопустимой близости от действующего нефтепровода, принадлежащего крупной саратовской компании. Прокуратура требует снести несколько объектов, которые расположены ближе 50 м. по отношению к трубе. Ответчики настаивают на своей правоте. В частности, по словам одного из представителей компании, изначально речь шла об охранной зоне в 25 м. (и строители ее строго соблюдали), однако когда процесс возведения многоквартирных домов уже был в самом разгаре и, более того, перешел к завершающей стадии, она, якобы, чудесным образом "выросла" до 50-ти. Очередное заседание суда назначено на конец июня.

Несмотря на то, что по ряду объектов ситуация выглядит достаточно оптимистической по отношению к тем, кто мог стать ее жертвами, остается еще много вопросов. Например, почему бизнес не всегда утруждает себя исполнением действующего законодательства? Или — на каком основании надзорные органы то и дело вмешиваются в споры, которые по сути касаются хозяйствующих субъектов и, по факту, встают на сторону одного из них? А также — в связи с чем федеральные парламентарии долго раздумывают над изменениями в законодательство, которые помогли бы избежать тяжких последствий, в том числе и для дольщиков? Почему власти лишь устраняют последствия пробелов в законах, в том числе и с использованием так называемого административного ресурса, вместо того, чтобы их предупредить? Ответов нет. Напрашивается только один вывод: пока эти "белые пятна" не будут устранены, в любой момент можно ожидать повторения "Новостроя".